🏢 启曜府（Z1）自渠费效热力图分析

深圳地区公司 · 自渠管理系统 · 生成于 2026-05-25

费效目标 2.13%
套均总价 470万
金房云经纪人佣金 1.8%（综合2.04%）
月度固定成本假设 9.5万（工资8+营销1.5）
5月月度目标 5700万
月度费效
完成率
月度总收入
月度总成本
佣金档位
一、1–4月实际费效回顾
含1-2月无销售期固定成本；所有数据来自主台账
1–4月累计费效
3.007%
vs 目标 2.13%，超出 0.877pct
累计总费用
95.73万
按目标仅允许 67.81万
累计自渠签约
3,183.5万
共 7套（自拓5 + 金房云2）
绝对超支额
27.92万
必须由5–6月销售盈余覆盖
月份 在编人数 自拓套 金房云套 自渠签约额 月度费用 月度费效 超/达标 备注
1月800 0万 14.34万 — ⚠ 无销售 固定成本沉没
2月800 0万 14.34万 — ⚠ 无销售 固定成本沉没
3月82套1套 1,336.8万 32.34万 2.420% 超标 0.29pct 2月认购转签
4月123套1套 1,846.7万 34.71万 1.879% ✅ 达标 扩员至12人
1–4月合计 — 5套 2套 3,183.5万 95.73万 3.007% 超标 0.877pct 超支 27.92万

📌 为什么1-4月费效这么高？

主要原因：1月和2月无任何签约，但合计已产生28.68万固定费用（工资+投流各14.34万）， 这部分沉没成本被纳入累计费效计算分子，导致整体拉高。3月和4月单月均有销售， 4月费效1.879%甚至达标，但无法抵消前两月的"空转"成本。 这是典型的项目开盘前期固定成本前置、销售滞后问题，不代表渠道管理效率低下。

二、月度费效热力图（自拓 × 金房云 组合）
单月模型 | 金房云综合成本 2.04–2.155%（含内部运维）| 可调整固定成本参数
<1.5% 优秀
1.5–2.0%
2.0–2.13% 达标
2.13–2.5% 轻微超标
2.5–3.5% 超标
>3.5% 严重超标
历史实际（3月/4月）
💡
读图指引：行=当月自拓签约套数（0–12），列=当月金房云签约套数（0–8）。 颜色越绿代表费效越低（越好），红色代表超标。 黑框标注的是3月（2自拓+1金房云）和4月（3自拓+1金房云）的历史实际组合。 悬停任意格可查看详细参数。
三、5–6月销售策略：如何实现1–6月整体费效 ≤ 2.13%
1-4月已超支27.92万；5-6月固定成本19万；两月合计需覆盖46.92万的边际盈余
1-6月整体达标条件：
6.063 × 自拓套数 + 0.15 × 1.8%金房云套数 ≥ 46.92 万
（各系数 = 每套在2.13%目标下的边际贡献；负的不计入，金房云1.8%勉强打平）
🥇 方案A：纯自拓冲量（最稳健）
≥ 8套自拓
✅ 可达标
5–6月共成交 8套以上自拓（约4套/月），不依赖金房云。
按中档完成率（80-100%），月度费效约 1.5–1.8%，
足以覆盖1-4月超支和5-6月固定成本。

▸ 若8套自拓：1-6月整体约 2.10% ✅
▸ 若10套自拓：1-6月整体约 1.92% 🏆
🥈 方案B：自拓为主 + 适量1.8%金房云
8套自拓 + 2–4套金房云
✅ 可达标（略宽裕）
8套自拓边际盈余约 1.59万，1.8%金房云每套贡献 0.15万边际，
可多容纳 10套金房云（理论上），但实际金房云综合费效约2.04-2.1%，
每月可以做2-3套不影响达标。

▸ 推荐：每月 4自拓 + 2金房云 = 6套/月
▸ 两月合计：8自拓 + 4金房云 = 12套
▸ 预计1-6月整体费效：约 2.08% ✅
⚠️ 方案C：仅6套自拓（偏低）
6套自拓 + 若干金房云
⚠ 边际不足
6套自拓边际盈余 = 6.063×6 - 46.92 = -10.54万（负数！缺口未覆盖）。
即使加入1.8%金房云，每套只贡献0.15万，
需再加 70套金房云才能弥补缺口（不可行）。

▸ 结论：6套自拓无法达到1-6月整体2.13%目标
▸ 仅适用于向集团说明"结构性约束"时使用
📋 方案D：5月 + 6月分拆建议
5月4套自拓+2金房云 / 6月4套自拓+2金房云
推荐执行方案
5月（已有6套金房云认购！）：
注意5月已有6套金房云认购，若全部签约会超过金房云上限（4套/月）， 建议本月确保4套以上自拓签约，将费效控制在约2.2%以下。

6月：继续保持4自拓+2金房云节奏，月度费效约 1.9–2.0%。

▸ 1-6月整体费效预测：2.06–2.12%（精准达标区间）

⚡ 关键预警：5月金房云认购6套风险

根据台账，5月认购数据显示金房云已认购 6套（2830万），远超金房云月度上限4套。 若6套全部在5月或6月内转签约，将对费效造成压力： 6套金房云综合成本约 6×470×2.04% = 57.5万，远超月度预算。 建议：在5-6月加大自拓力度（目标每月不低于4套），并核查金房云6套是否 可分批延迟签约至7月，以平衡费效。

四、金房云佣金2.8%涨价场景分析
5月起部分经纪人从1.8%涨至2.8%；在仍实现1–6月整体2.13%前提下，最多允许多少套2.8%成交
2.8%金房云综合成本
3.098%
= 2.8% + 0.298%（内部中档）
每套2.8%金房云超出目标
-4.55万
vs 2.13%目标，每套创造负贡献
每套自拓可覆盖多少套2.8%
0.75套
= 6.063 / (4.55+6.063) ÷ 2
1套2.8%金房云需要
+0.75套
额外自拓来对冲超标
含2.8%金房云的5–6月达标约束：
6.063 × 自拓套数 − 4.550 × 2.8%金房云套数 ≥ 46.92
（1.8%金房云系数0.15接近0，简化计算时可忽略）

📊 不同自拓套数下，最多允许多少套2.8%金房云成交：

5-6月自拓
自拓边际盈余 → 可容纳2.8%套数
最多套数
6套自拓
边际亏空 10.5万，无法容纳
0套
7套自拓
边际亏空 4.5万
0套
8套自拓
盈余仅1.6万
0套
9套自拓
盈余7.7万 → 1套
≤ 1套
10套自拓
盈余13.7万 → 3套
≤ 3套
11套自拓
盈余19.8万 → 4套
≤ 4套
12套自拓
盈余25.8万 → 5套
≤ 5套
14套自拓
盈余38.0万 → 8套
≤ 8套
❌ 不建议场景：大量2.8%金房云
若5-6月1.8%自拓仅6-7套，任何2.8%金房云成交都会导致1-6月整体费效>2.13%， 违反集团考核目标。

结论：2.8%涨价 = 必须配套更多自拓套数才能允许引入
✅ 推荐组合：10套自拓 + 3套2.8%金房云
5-6月两个月合计：
▸ 自拓：10套（5套/月，有挑战但可行）
▸ 2.8%金房云：最多3套（1-2套/月）
▸ 1.8%金房云：2-4套（如可接单）

预计1-6月整体费效：约2.10%，勉强达标。
风险警示：自拓若少1-2套，整体将超标。
⚠️ 特殊说明：若2.8%金房云有条件限制
如果2.8%经纪人只有少数几个（如1-2位）， 实际成交套数可能天然受限，此时主要关注点是自拓能否达到8套以上。

建议向地区公司沟通：
▸ 是否可将2.8%金房云设置为临时政策（单月上限2套）
▸ 超出部分按1.8%结算，保护费效目标

🎯 综合结论与执行建议

核心结论： 1-4月因无销售期固定成本前置，累计费效已达3.007%， 超支 27.92万。要实现1-6月整体达标，5-6月两个月合计至少需要 8套自拓签约（不含任何2.8%金房云前提下）。

2.8%佣金涨价约束：
• 仅允许引入2.8%金房云的前提是 5-6月自拓套数 ≥ 9套
• 9套自拓时最多1套2.8%金房云；10套时最多3套；12套时最多5套
• 每引入1套2.8%金房云，需额外增加 约0.75套自拓 来对冲

5月紧急关注： 5月已有6套金房云认购，若全部转签约将导致月度金房云超标， 需在5-6月配合 每月至少4套自拓 才能控制整体费效在2.13%以内。 建议将部分金房云签约延至7月。

五、【假设一】时间节点对比：6月底 vs 12月底达标 ＋ 月均王牌额度
同样的1-4月超支基础（27.92万），目标截止日不同，每月压力差异巨大
📅 目标：1-6月底达标
4套+/月
月均自拓 · 仅有2个月窗口
最低月均自拓：4套（8套/2月）
达标时可用王牌：≈1套（2月共享）
若只做3套/月：费效2.28%，❌ 不达标
⚠ 非常激进，几乎无弹性
VS
📅 目标：1-12月底达标
3套/月
月均自拓 · 8个月从容布局
最低月均自拓：3套（24套/8月）
达标时可用王牌：≈1套/月
若做4套/月：可用王牌2-3套/月
✅ 可执行，有一定弹性

📊 12月底方案：不同月均自拓下，每月可用王牌（2.8%）额度

5-12月
月均自拓		 8月总
自渠签约		 年底费效
（纯自拓）		 是否达标 每月可用
王牌套数		 8月合计
王牌上限		 说明
2套/月 16套 / 7520万 2.152% ❌ 差2bp 0套 0套 连基础目标都差一点，毫无王牌空间
3套/月 24套 / 11280万 1.796% ✅ 达标 ≈1套/月 ≈11套 安全底线组合，月均1套王牌
4套/月 32套 / 15040万 1.586% ✅ 达标 ≈2-3套/月 ≈23套 较好弹性，可容纳较多王牌
5套/月 40套 / 18800万 1.448% ✅ 达标 ≈4套/月 ≈35套 充裕，王牌比例大幅提升
12月底王牌额度计算公式：
月均王牌上限 ≈ (月均自拓 × 6.345 − 12.99) ÷ 4.277
6.345 = 每套自拓对2.13%目标的边际贡献（万/套） | 12.99 = 基础缺口分摊到每月 | 4.277 = 每套2.8%王牌超出目标的成本

🎯 核心建议：放弃6月底，聚焦12月底目标

6月底达标要求 5-6月月均4套以上自拓，条件极为苛刻，几乎不留任何王牌空间。
而12月底方案只需 月均3套自拓，即可实现整体达标并允许 每月1套王牌。
若自拓能维持4套/月，则王牌额度可放宽到 每月2-3套——这是整体策略的最优解。

六、【假设二】5月已确认3套2.8%王牌——5-6月需要多少自拓才能1-6月达标？
3套2.8%已固定（5月），不可撤回；测算1-6月补救所需的自拓力度，以及转向12月底的可行性
5月已确认2.8%金房云费用
42.86万
3套×470万×3.04%（经纪人2.8%+运维0.24%）
已锁定总成本（截至5月）
157.59万
= 95.73（1-4月）+ 9.5（5月固定）+ 42.86 + 9.5（6月固定）
已有收入
4,593.5万
= 3183.5（1-4月）+ 1410（3套2.8%）
当前费效（5月3套2.8%后）
3.431%
大幅超标，必须靠大量自拓拉低
🚨 路一：坚持1-6月达标（极难）
需5-6月合计 ≥ 10套自拓
❌ 基本不可行
在3套2.8%王牌（1410万收入，42.86万成本）已确认后，
1-6月整体达到2.13%的约束方程：

(157.59 + 3.666x) / (4593.5 + 470x) = 2.13%

解得：x ≥ 9.42套 → 最少10套
即5-6月合计10套自拓，约5套/月。

这意味着在已有6套金房云认购的5月，同时还要再做5套自拓——
极难实现，建议直接放弃。
✅ 路二：调整为12月底达标（推荐）
6-12月 ≥ 3套/月自拓
✅ 可行且有弹性
放弃6月底目标，将时间窗口扩展至12月，
在已有3套2.8%固定的前提下，
6-12月（7个月）月均3套自拓：年底费效 2.016% ✅
月均2套：2.380% ❌（仍不够）

最低月均：2.63套/月（约3套/月安全）

额外王牌额度（6-12月，月均3套自拓时）：
▸ 7个月合计最多 3-4套 王牌（约0.5套/月）
▸ 若月均4套自拓：可允许 约2套/月 王牌
⚡
核心结论：3套2.8%王牌已消耗大量年度费效空间。 1-6月补救需要10套自拓（不现实）， 强烈建议转向12月底目标，以月均3套自拓为基准节奏推进， 全年仅能使用约3-4套额外王牌，需谨慎分配。
七、【假设三】5月综合实况：3套2.8% + 3套1.8% + 3套自拓——6月起仅2-3套/月，能否年底达标？
5月已完成9套（混合）；问题：6-12月每月仅能做2-3套自拓，年底能否压到2.13%以内？

📋 5月末状态盘点

5月总成本
92.13万
固定9.5 + 2.8%金房云42.86 + 1.8%金房云28.76 + 自拓11.00
5月总收入
4,230万
9套 × 470万（3+3+3）
1-5月末累计费效
2.534%
累计成本187.85万 / 收入7413.5万
距2.13%目标缺口
0.404pct
需通过6-12月销售将费效从2.534%拉至2.13%

📊 6月起三种情景下的累计费效月度演变

月份 情景A
2套/月（14套总）		 情景B
3套/月（21套总）		 情景C
3,3,2,2,2,2,2套（16套总）		 判断
5月末 187.85万 / 7413.5万 = 2.534%（起点） —
6月末 2.450% 2.361% 2.361% (3套) A下降慢，B/C明显改善
7月末 2.384% 2.236% 2.236% (3套) B/C接近2.13%边界
8月末 2.329% 2.142% 2.199% (2套) B已接近目标；C因减速回升
9月末 2.284% 2.067% ✅ 2.167% (2套) B首次达标
10月末 2.246% 2.007% ✅ 2.140% (2套) C接近边界
11月末 2.213% 1.958% ✅ 2.117% ✅ C于11月首次达标
12月末 2.184% ❌ 1.917% ✅ 2.096% ✅ A不达标；B/C均达标
❌ 情景A：2套/月（14套）
2.184%
比目标仅高 0.054pct（5.4bp），
差得非常少，但年底无法达标。
原因：每月固定9.5万，2套收入（940万）提供的边际盈余不足以覆盖历史亏空。
✅ 情景B：3套/月（21套）
1.917%
舒适达标，从9月起每月费效持续达标。
最优解：自拓3套/月，可同时允许约0-1套王牌/月。
6月起若能保持3套/月，11月前就能向集团汇报达标。
✅ 情景C：3/3/2/2/2/2/2套（16套）
2.096%
最后三个月（10-12月）可接受2套/月，
但6-7月必须冲3套打好基础。
临界可达方案：合计16套即可，弹性小。
假设三·年底达标临界条件：
6-12月自拓总套数 ≥ 16套（月均 ≥ 2.17套）
16套恰好对应年底2.13%；14套（2套/月）对应2.184%（差5.4bp）；21套（3套/月）对应1.917%

📌 假设三最终答案

如果每月只做2套自拓（共14套）：年底费效2.184%，无法完成2.13%目标。
差距仅有5.4bp，看似很近，但在不增加任何金房云前提下完全靠自拓无法填补。

如果某几个月能冲到3套，合计达到16套（月均2.17套）：恰好达标（2.096%）。
实际建议：6月和7月各做3套（利用5月认购自然转签），8-12月回到2套/月节奏，年底即可完成。

最终结论：能否完成，取决于6、7月能否各拿3套自拓签约。 如果6-7月有可转签的认购储备（台账2套+月底1套），那么继续努力争取一套新认购， 这个方案是有机会实现的。 如果未来真的只能每月2套，年底会差约5bp，需要向集团说明历史固定成本前置的结构性原因。

深圳地区公司自渠管理系统 · 由 Claude 自动生成 · 2026-05-25